很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不敢提改造，其主要原因就是害怕投入的不確定性。由于全國各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物權結構不同，往往造成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)想改造而無(wú)法改造，這類(lèi)物業(yè)以小業(yè)主持有為主，產(chǎn)權結構復雜，利益沖突難以協(xié)調，我們不做具體研究。今天我們主要關(guān)注產(chǎn)權統一的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造，也就是誰(shuí)投資誰(shuí)受益的模式。

1、物業(yè)改造是老物業(yè)的必然選擇。老物業(yè)的發(fā)展會(huì )受到交通、人流、倉儲、服務(wù)等方面的各項限制，商戶(hù)和采供雙方都要求物業(yè)進(jìn)行改造，比如拓寬內部交通，增加停車(chē)設施，提高接待能力，拓寬市場(chǎng)空間。而物業(yè)改造除了原址修善、原拆原建、異地再建等。

2、物業(yè)改造是提升市場(chǎng)檔次的必然選擇�，F在越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)從純批發(fā)市場(chǎng)向批發(fā)兼零售和以零食體驗為主的市場(chǎng)轉型，面對的消費者不同其要求也完全不同，消費者消費水平的提升完全超過(guò)了市場(chǎng)發(fā)展的現狀，市場(chǎng)檔次的提升成為吸引采供雙方的關(guān)鍵。比如市場(chǎng)檔口的提升、展貿模式的提升、商品品牌的提升等，而這些都需要好的物業(yè)進(jìn)行支撐。

3、物業(yè)改造是改變市場(chǎng)模式的必然要求。傳統的三現交易的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)被線(xiàn)上線(xiàn)下融合的市場(chǎng)發(fā)展理念所取代，而市場(chǎng)只能進(jìn)行現貨商品交易的理念也早就應該被體驗型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)所取代，要改變這種市場(chǎng)發(fā)展的模式就必然要求市場(chǎng)進(jìn)行空間的改造提升。比如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造創(chuàng )業(yè)園、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造酒店商用、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造主題商業(yè)空間等，這些都是【鄭眼觀(guān)商】的專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。

4、物業(yè)改造是提高市場(chǎng)盈利的必然要求。要提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)盈利必須要先改變傳統市場(chǎng)租金模式，那就必須要提高專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的單位坪效。要提高單位坪效的最直接方法就是通過(guò)物業(yè)改造來(lái)引導更高級的業(yè)態(tài)進(jìn)駐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

在端正了對市場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)改造的態(tài)度之后，我們就要進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的如何進(jìn)行專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)改造了。

從一般意義上來(lái)看，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)改造無(wú)非是翻新重建，但在現行市場(chǎng)環(huán)境下傳統市場(chǎng)如果還只是翻新了個(gè)表皮，沒(méi)有賦予建筑空間以新內容、新模式、新體驗那這樣的物業(yè)改造基本上可以說(shuō)是浪費金錢(qián)。

【鄭眼觀(guān)商】看過(guò)很多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)改造，大多都是在沒(méi)有任何指導方案和沒(méi)有任何商業(yè)策劃的基礎上進(jìn)行的，大多就是長(cháng)官意志，屁股決定腦袋占了大多數。

而專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)改造的前提其實(shí)應該是對市場(chǎng)功能和市場(chǎng)主題、市場(chǎng)服務(wù)、市場(chǎng)模式的重新定位，涉及到新瓶裝舊酒和舊瓶裝新酒的問(wèn)題，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)改造更多偏向于舊瓶裝新酒。而要真正實(shí)現舊瓶裝了新酒可以飄香千里或者是新瓶裝了舊酒可以越陳越香的效果，那一定要回歸到【鄭眼觀(guān)商】專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)系列二里面的功能定位和主題定位。功能定位要解決專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供哪些產(chǎn)業(yè)輔助功能，也就是作為產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的一個(gè)環(huán)節，市場(chǎng)要實(shí)現什么價(jià)值創(chuàng )造（不是傳統意義上簡(jiǎn)單的交易或是降低搜索或交易成本等）的戰略問(wèn)題；主題定位要解決專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)如何實(shí)現上述功能的戰術(shù)問(wèn)題。

所有的物業(yè)改造必須要有了功能定位和主題定位這兩個(gè)定海神針才能夠說(shuō)是有理有據的物業(yè)改造，否則就是搞拆了建建了拆的GDP工程。

以最近【鄭眼觀(guān)商】正在咨詢(xún)的國內較大的某建材家居市場(chǎng)的物業(yè)改造而言，首先明確了市場(chǎng)要走產(chǎn)業(yè)鏈的上游，即原木、鋸材市場(chǎng)的功能定位前提下，其空間改造就必須要服務(wù)于這一核心功能，而如何高效、低成本的服務(wù)這一功能就是很簡(jiǎn)單的事情了。更進(jìn)一步在這一基礎上，我們提出體現當地特色的主題定位，而這一主題定位又進(jìn)一步通過(guò)相應的物業(yè)結構和空間組合實(shí)現了對主題的呼應，最終的方案得到一致認可。

     對于每個(gè)市場(chǎng)都有其自身長(cháng)期形成的資源沉淀，所以物業(yè)改造的方向也不能一概而論，【鄭眼觀(guān)商】這里只簡(jiǎn)單梳理一下幾個(gè)可供專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主辦方考慮的改造方向。

首先，對于那些繼續以市場(chǎng)交易模式為核心，對市場(chǎng)功能進(jìn)行改造提升的市場(chǎng)改造項目，都需要以市場(chǎng)功能為核心，圍繞如何實(shí)現高效、低成本的商業(yè)核心功能這一主題。主要方向可以有：

一是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的垂直動(dòng)線(xiàn)改造。

二是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的水平動(dòng)線(xiàn)改造。

三是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的主題空間改造。

四是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的功能劃分改造。

五是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的信息空間改造。

六是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運營(yíng)設施改造。

請原諒對以上六條改造建議，【鄭眼觀(guān)商】只能點(diǎn)到為止，歡迎私下交流。

其次，對那些不再繼續以市場(chǎng)交易為核心，對市場(chǎng)要進(jìn)行徹底轉型改造的項目，【鄭眼觀(guān)商】有如下建議供參考。

一是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改園區。當前各類(lèi)雙創(chuàng )園，尤其是一些對物業(yè)要求不高的園區，例如文創(chuàng )園、動(dòng)漫園、新媒體孵化園、大學(xué)生創(chuàng )業(yè)園、特色主題園區等都是一些市場(chǎng)可供參考的方向，【鄭眼觀(guān)商】已經(jīng)為幾個(gè)市場(chǎng)提供過(guò)相應的改造升級的管理運營(yíng)方案，其中也包含向新的園區導入一些產(chǎn)業(yè)資源。

二是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改主題館。根據每個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，有些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)本來(lái)位于旅游景區旁邊，有些在車(chē)站旁邊，有些在公園旁邊，有些學(xué)校旁邊，甚至有些還在歷史古跡旁邊，像這樣的一些主題特色鮮明的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)完全有可能通過(guò)相應的改造成為主題館和體驗場(chǎng)所。如【鄭眼觀(guān)商】曾經(jīng)為某老舊的副食品市場(chǎng)提出改造成為集餐飲、休閑、娛樂(lè )、社交一體的當地社區商業(yè)副中心，取得良好的效果。

三是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改商住辦公。有些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以前是城市的郊區，而現在已經(jīng)在城市的核心區塊，商住辦公的需求遠超市場(chǎng)本身的需求，國家也已經(jīng)有相應政策允許我們探索以市場(chǎng)改商住辦公項目的方式成為商業(yè)去庫存的方式之一，但由于市場(chǎng)原有主辦方不具備商住辦公的運營(yíng)經(jīng)驗，不了解商住辦公的招商、運營(yíng)、管理模式，市場(chǎng)上也鮮有像【鄭眼觀(guān)商】提出的這種可以提供改造+運營(yíng)+管理系統服務(wù)的企業(yè)。近期，幾個(gè)一直從事產(chǎn)業(yè)運營(yíng)管理的小伙伴在積極與【鄭眼觀(guān)商】對接，希望可以為大家探索一條新的可行的道路。

四是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改酒店公寓。近年來(lái)，一些日租房、旅租房等模式盛行，有些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)具備很好的地段和基礎，完全有能力進(jìn)行相應的改造。      

一是必須戰略規劃先行。

二是必須策劃運營(yíng)一體。

三是必須專(zhuān)業(yè)團隊參與。

四是必須著(zhù)眼長(cháng)期收益。

【鄭眼觀(guān)商】在此僅提供三條框架性的建議：

一、政府專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉型升級股權引導基金牽頭專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)改造。

二、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)PPP改造孵化模式。

三、政府聘請專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理服務(wù)介入。

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鄭紅崗，管理學(xué)博士，浙江現代商貿發(fā)展研究院特聘研究員、浙江省電子商務(wù)研究院研究員、浙江工商大學(xué)現代商貿研究中心特聘研究員。